Wohnungsgenossenschaften werden durch Personengruppen gebildet, die
im Bereich des Wohnens oder der Immobilienwirtschaft gemeinsame Ziele
verfolgen, die Einzelpersonen nicht oder nicht ohne weiteres realisieren
können. Von besonderer Bedeutung ist, dass es sich um eine nichtgeschlossene
Personenzahl oder Personengruppe handelt und die Personenvereinigung
somit grundsätzlich offen für neue Mitglieder ist. Die Zahl
der Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften beträgt in Deutschland
über 3,2 Millionen (rund 1.700 Personen je Genossenschaft) in Baden-Württemberg
fast 350.000 Personen (rund 1.850 Personen je Genossenschaft).
Bei der gruppenmäßigen Selbsthilfe in der Wohnungsgenossenschaft
werden gemeinsame wirtschaftliche Ziele in kooperativen Aktionen verfolgt,
um eine ökonomische Besserstellung für die Mitglieder insbesondere
im Wohnbereich zu erreichen.
Die Wohnungsgenossenschaft hat einen auf Dauer angelegten Geschäfts-
oder Organbetrieb in einer bestimmten Rechtsform (i.d.R. der eingetragenen
Genossenschaft), damit eine qualifizierte Bereitstellung der im Wohnungs-
oder Immobilienbereich angestrebten Sach- oder Dienstleistungen erfolgen
kann.
Die Leistungsbeziehung, die zwischen dem Geschäftsbetrieb und der
Personengruppe besteht, ist von entscheidender Bedeutung für das
Wesen der Wohnungsgenossenschaft. Die wirtschaftliche Nutzenstiftung
für Mitglieder ist somit der entscheidende und charakteristische
Grundzweck der genossenschaftlichen Betätigung.
Wichtig ist, dass nur alle vier Merkmale zusammen das Wesen einer Wohnungsgenossenschaft
begründen.
Was sind die besonderen Merkmale der Wohnungsgenossenschaften?
Die Besonderheiten der Wohnungsgenossenschaften - vor allem in Abgrenzung
gegenüber kommunalen, kirchlich- und industrieorientierten Wohnungsgesellschaften
- sind in den genossenschaftlichen Geschäftsprinzipien begründet.
Dabei handelt es sich um typische Elemente der Unternehmensführung
in Wohnungsgenossenschaften:
Die Mitgliederförderung durch Selbsthilfe ist das höchste
Ziel einer jeden Wohnungsgenossenschaft und bestimmt entscheidend ihr
Charakteristikum und ihre Eigenart. Sie ist eine wirtschaftliche Nutzenstiftung,
die sich im Sinne der Erhöhung des Spar- oder Konsumnutzens der
Haushalte im Wohnbereich ausdrückt. Bei einer reinen Nutzungsgenossenschaft
besteht die Mitgliederförderung in der Verschaffung eines preiswerten
und sicheren Wohnens für die Mitglieder; bei einer eigentumsorientierten
Wohnungsgenossenschaft ist die preiswerte und sichere Beschaffung von
Wohneigentum für die Mitglieder der Grundzweck.
Das Prinzip der genossenschaftlichen Selbstverwaltung (Demokratieprinzip)
ist ein zentraler Organisationsgrundsatz von Wohnungsgenossenschaften.
Nicht die Mehrheit des Kapitals, sondern personelle Mehrheitsentscheidungen
nach dem "Eine-Person-eine-Stimme-Prinzip" ist entscheidend
für die Unternehmenspolitik. Diese demokratische Entscheidungsstruktur
gilt auf der Ebene der General- bzw. Vertreterversammlung und des Aufsichtsrates.
Hier kann niemand aufgrund des Kapitaleinflusses dominieren, sondern
es muss jeweils eine Mehrheit der Mitglieder in den verschiedenen Organen
im Hinblick auf bestimmte Entscheidungsanliegen vorhanden sein.
Das Prinzip der Selbstverwaltung in Wohnungsgenossenschaften besteht
darin, dass zum einen über die Geschäftsanteile eine Haftung
der Mitglieder gegenüber der Genossenschaft besteht, zum anderen
die Mitglieder und ihre Angehörigen gegenüber den Wohnanlagen
und Einrichtungen der Genossenschaft im Hinblick auf eine pflegliche
Behandlung und Nutzung Verantwortung tragen und letztlich über
ihre Organisation - die Genossenschaftsverbände - die Möglichkeit
vorhanden ist, Hilfestellung aus der eigenen Organisation - etwa bei
der jährlichen Unternehmensprüfung - in Anspruch zu nehmen.
Das Regionalprinzip beinhaltet die Tatsache, dass die Geschäftstätigkeit
der Wohnungsgenossenschaft grundsätzlich auf eine Kommune oder
eine abgegrenzte Region ausgerichtet ist und somit eine starke Ortsverbundenheit
mit den Mitgliedern, den Lieferanten und Kunden, den Kreditinstituten
und der Öffentlichkeit besteht.
Das genossenschaftliche Verbundprinzip drückt aus, dass zwischen
Wohnungsgenossenschaften und von ihnen gegründeten bzw. getragenen
Organisationen eine gegenseitige Hilfestellung besteht. In Deutschland
sind die Wohnungsgenossenschaften über die Pflichtmitgliedschaft
regionalen Prüfungsverbänden angeschlossen; in Baden-Württemberg
dem vbw Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e.V..
Diese Verbände üben auch die Interessensvertretung gegenüber
der Politik und der Gesellschaft im Interesse der wohnungsgenossenschaftlichen
Unternehmen und ihrer Mitglieder aus.
Das Subsidiaritätsprinzip ist bei Wohnungsgenossenschaften ein
Organisationsfaktor, durch den eine gegenseitige Hilfestellung und -leistung
innerhalb der Gesellschaft bzw. bestimmter Bevölkerungskreise begründet
wird. Durch diesen Unternehmensgrundsatz wird das Recht auf Hilfe des
Schwächeren (grundsätzlich des Genossenschaftsmitglieds) gegenüber
dem Stärkeren (grundsätzlich dem Vermieter von Wohnungen)
begründet und umgekehrt eine Pflicht des Stärkeren gegenüber
dem Schwächeren. Die größeren Gemeinschaften (speziell
die Wohnungsgenossenschaft) haben danach Aufgaben übernommen, denen
kleinere Lebenskreise (Einzelpersonen, Familien u.a.) nicht gewachsen
sind.
Auch andere Grundsätze der Geschäftsführung, etwa das
Personalitäts-, das Freiwilligkeits-, das Identitäts-, Gleichheits-
und Solidaritätsprinzip, sind besondere Grundsätze wohnungsgenossenschaftlicher
Unternehmensführung, die in anderen Unternehmensformen der Wirtschaft
nicht auftreten.
Leistungen der Wohnungsgenossenschaften
Die Leistungen der Wohnungsgenossenschaften sind aufgrund ihrer verschiedenartigen
Geschäftsfelder sehr differenziert zu sehen.
Eine reine Bauträger-Wohnungsgenossenschaft erstellt möglichst
preiswerte Eigenheime und Eigentumswohnungen für ihre Mitglieder,
die diese im Eigentum erwerben.
Eine wohnungsbezogene Dienstleistungsgenossenschaft erstellt, verwaltet
oder verkauft nicht nur Wohnungen, sondern stellt auch weitere Dienstleistungen
"rund um die Wohnimmobilien" (Verwaltung von Eigentumswohnungen
für Dritte, Vermittlung von Ver-sicherungs- und Bausparverträgen
u.a.) für die Mitglieder zur Verfügung.
Am häufigsten tritt jedoch in Baden-Württemberg die Vermietungsgenossenschaft
auf -häufig in Kombination mit dem Bauträgergeschäft
als Vermietungs- und Eigentümerwohnungsgenossenschaft.
Die Leistungen dieser dominierenden Genossenschaftsart treten vor allem
bei den Mietpreisen der Instandhaltung des Dauermietrechts des Hausmeisterservices
im gepflegten Wohnen und in einem angenehmen und attraktiven Wohnumfeld
auf.
Die Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung - in Baden-Württemberg
besonders stark vertreten - haben die allgemeine Organisationsstruktur
und die Geschäftsprinzipien der Wohnungsgenossenschaften, betreiben
jedoch als charakteristisches Geschäftsfeld die Entgegennahme von
Spareinlagen der Mitglieder. Sie sind somit nach dem Kreditwesensgesetz
(KWG) als Banken einzustufen.
Spezielle Leistungen der Vermietungs- bzw. Nutzungsgenossenschaften
Mietpreise
Warum sind bei Genossenschaften die Mieten so erstaunlich preiswürdig?
Ganz klar: Wohnungsbaugenossenschaften sind keine Unternehmen, die ausschließlich
auf wirtschaftlichen Gewinn aus sind. Die Genossenschaft besteht aus
ihren Mitgliedern - sie sind das Unternehmen. Überschüsse
werden hier zum Wohl aller eingesetzt und fließen unter anderem
in umweltgerechte Pflege und Ausbau von Wohn- und Lebensraum. Denn schließlich
sind alle Bewohner durch die erworbenen Anteile an einer Genossenschaft
beteiligt und haben bei Entscheidungen durchaus ein Wörtchen mitzureden.
Und wer knöpft sich schon selbst eine überhöhte Miete
ab!
Instandhaltung
Genossenschaftswohnungen sind keine Spekulationsobjekte, sondern Lebensraum
mit höchstmöglicher Wohnqualität zu bezahlbaren Preisen.
Um diese Qualität zu halten und auszubauen ist regelmäßige
professionelle Pflege notwendig. Und zwar innen wie außen.
So sind die Genossenschaften beständig damit beschäftigt,
kleinere und größere Reparaturen auszuführen, Fassaden
und Dächer zu renovieren, oder Fenster zu modernisieren und vieles
mehr. All diese Arbeiten werden sorgsam organisiert und koordiniert,
so dass der Wert der Wohnanlagen für jedes Mitglied erhalten bleibt.
Und zwar nicht nur bis morgen oder nächste Woche, sondern bis in
die nächste Generation.
Dauernutzungsrecht
Mal angenommen, Sie ziehen in eine Genossenschaftswohnung. Dann haben
Sie sich für eine Wohnform entschieden, die eigentlich genau zwischen
Miete und Eigentum liegt. Sie zahlen statt der sonst üblichen Miete
eine Nutzungsgebühr und besitzen Anteile an der Genossenschaft.
So können Sie zum Beispiel sicher sein, dass der Einzige, der in
Ihrer Wohnung Eigenbedarf anmelden kann, Sie selbst sind. Sie haben
mit ihrem Einzug ein Dauernutzungsrecht erworben und sind nicht mehr
so hässlichen Erscheinungen wie Vermieterwillkür und Immobilienspekulationen
ausgesetzt. Sie wohnen in einer Genossenschaft also genau so lang wie
Sie möchten - und keine Sekunde weniger.
Hausmeisterservice
Tropfender Wasserhahn? Stumme Klingel? Verlorener Kellerschlüssel?
Kleinere Reparaturen sind bei den Genossenschaften keine große
Sache, denn der Hausmeister weiß immer Rat. Und kommt es doch
mal etwas dicker, kann er schnell den richtigen Handwerker bestellen.
Der Mann für alle Fälle ist auch der Ansprechpartner, wenn
es um Renovierung, Umbau oder Umweltfragen geht. Er weiß, was
zu tun ist - und wie. Außerdem ist er immer in Ihrer Nähe,
denn schließlich ist er Ihr Nachbar - und Genossenschaftsmitglied
wie Sie.
Gepflegtes Wohnen
Seniorengerechtes Wohnen hat bei den Genossenschaften Tradition. Die
"Alten" sind und bleiben wichtige Mitglieder, ihr Wissen und
ihre Erfahrungen sind immer willkommen. Außerdem: Eine starke
Gemeinschaft zeichnet sich auch durch die Hilfe und Unterstützung
aus, die sie ihren schwächeren Mitgliedern zukommen lässt.
So können über die Genossenschaft z.B. Pflegedienst in Anspruch
genommen werden. Wohnungen können so umgestaltet werden, dass sie
den Alltag erleichtern. Senioren können sich selbst in Gruppen,
Clubs, Tagesstätten oder Cafés organisieren, gemeinsame
Hobbys pflegen, oder einfach nur zusammen etwas unternehmen, Fragen
Sie Ihre Genossenschaft nach geeigneten Räumen.
Wohnumfeld und Umweltschutz
Wohnen und Leben ist nicht auf die eigenen vier Wände beschränkt.
Das Drumherum ist mindestens genauso wichtig. Deshalb achten Baugenossenschaften
schon in der Planung einer Wohnanlage darauf, dass der Umweltschutz
und die Infrastruktur stimmen. D.h.: Neben umweltgerechtem Bau von Heizungsanlagen
oder Fensterisolierungen werden Grünflächen, Spielplätze
und - wo möglich - günstige Verkehrsanbindungen geschaffen.
Genauso wichtig ist die Ansiedlung kleiner und mittlerer Betriebe, die
die Versorgung der Mitglieder gewährleisten.
Dazu gehört der Lebensmittelladen, wie auch der Handwerksbetrieb,
der Bäcker oder die kleine Kneipe um die Ecke. Alles Dinge, die
Sie bei privaten Immobilien-Projekten meist mit der Lupe suchen müssen.
Welche Vorteile bietet eine Wohnungsgenossenschaft
Hinsichtlich der Überlegung, bei einer Wohnungsgenossenschaft Mitglied
zu werden, ist es von Bedeutung, welche Vorteile diese im Verhältnis
zu öffentlichen Wohnungsgesellschaften oder erwerbswirtschaftlichen
Wohnungsunternehmen bietet. Dabei können speziell folgende Vorteile
erkannt werden:
Eine wirtschaftliche Nutzenstiftung für die Mitglieder findet durch
Wohnungsgenossenschaften in dem Sinne statt, dass diese in Vermietungsgenossenschaften
mit kalkulierbarer und angemessener Miete sicher wohnen können.
Eine Sicherung der Unternehmenssubstanz der Wohnungsgenossenschaften
ergibt sich daraus, dass Gewinne nur in angemessener Dimension (grundsätzlich
eine Dividende von 4 %) ausgeschüttet werden und thesaurierte Gewinne
im Unternehmen zur Instandhaltung bzw. -setzung verbleiben können.
Es findet also keine Spekulation im Hinblick auf eine Gewinnmaximierung
von Kapitalanlegern statt, sondern eine laufende Erhaltung und Verbesserung
der Wohnsituation der Mitglieder.
Eine preisgünstige Möglichkeit der Beschaffung von Wohneigentum
kann durch Wohnungsgenossenschaften deswegen stattfinden, weil sie in
der Regel eine hohe Markttransparenz haben und aufgrund ihrer Unternehmenserfahrung
eine Optimierung der Beschaffungskosten durchführen können.
Ein hochqualifizierter Service in der Wohnbestandsverwaltung und bei
allen immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen ist aufgrund der Markterfahrung
der Wohnungsgenossenschaften für die Mitglieder möglich. Die
sogenannten Transaktionskosten können auch aufgrund der in der
Regel marktstarken Position der Wohnungsgenossenschaften an den regionalen
Märkten niedrig gehalten werden.
Über die durch Geschäftsanteile begründete Miteigentümerschaft
der Mitglieder findet für diese eine Kapitalbeteiligung statt,
die in angemessenem Umfange verzinst werden kann.
Eine Mitbestimmungsmöglichkeit für die Mitglieder ist in der
Wohnungsgenossenschaft dadurch gegeben, dass diese in der General- bzw.
Vertreterversammlung über grundsätzliche Fragen mitentscheiden
und im Aufsichtsrat eine Kontrolle und Beratung der Unternehmensführung
vornehmen und letztlich auch im Vorstand haupt-, neben- und ehrenamtlich
tätig werden können. Aus der Mitgliedschaft in der Wohnungsgenossenschaft
ergibt sich somit auch eine Mitentscheidungsbefugnis in allen Angelegenheiten
des Un-ternehmens.
Die genossenschaftliche Personengruppe bietet die Möglichkeit für
ein freundliches Wohnumfeld und angenehme Nachbarschaften. Dies kann
durch Einfluss der Genossenschaftsleitung positiv gestaltet werden.
Ein positives natürliches Wohnumfeld durch attraktive, nützliche
und kommunikative Außenanlagen ist seit alters her ein wichtiges
Ziel der Wohnungsgenossenschaften zum Nutzen ihrer Mitglieder.
Wie wird man Mitglied bei einer Wohnungsgenossenschaft
Grundsätzlich kann jeder Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft
werden. Natürliche Personen können der Genossenschaft beitreten.
Auch Geschäftsunfähige und beschränkt Geschäftsfähige
können die Mitgliedschaft bei der Wohnungsgenossenschaft durch
Beitritt erwerben. Juristische Personen können ebenfalls der Genossenschaft
beitreten. Dies gilt zum einen für juristische Personen des Privatrechts,
z.B. eingetragene Vereine, Gesellschaften mit beschränkter Haftung,
AG's usw.. Es gilt dies auch weiterhin für juristische Personen
des öffentlichen Rechtes, z.B. Verbandsgemeinden, Landkreise, Industrie-
und Handelskammern u.a.. Personenhandelsgesellschaften (oHG und KG)
können ebenfalls einer Genossenschaft beitreten. Auch eine BGB-Gesellschaft
(GbR) kann Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft werden.
Sie haben grundsätzlich ein Aufnahmeformular zum Beitritt in die
Genossenschaft auszufüllen, über den prinzipiell der Vorstand
entscheidet. Bei Wohnungsgenossenschaften tritt nicht selten die Situation
ein, dass Sie schon ein geborenes Mitglied in dem Sinne sind, dass Ihre
Eltern in der Genossenschaft wohnen und für Sie bereits Anteile
erworben haben.
Die Mitgliedschaft kann jederzeit durch Kündigung ihres Mitglieds
zum Ende eines Geschäftsjahres, durch den Tod des Mitgliedes, als
Folge der Kündigung durch einen Gläubiger, Ausschließung
durch die Genossenschaft, erlöschen.
Aus der Mitgliedschaft entstehen umfassende Rechte und Pflichten: Die
Rechte aus der Mitgliedschaft sind: Teilnahme und Mitentscheidungsrecht
in der General- bzw. Vertreterversammlung, Entscheidung über die
Satzung der Genossenschaft, Wahl der Aufsichtsratsbzw. z.T. der Vorstandsmitglieder,
Auskunftsrecht in allen Angelegenheiten der Genossenschaft. Die Pflichten
der Mitglieder folgen aus dem Zweck der Genossenschaft: Genossenschaftliche
Treuepflicht, die sowohl gegenüber dem Genossenschaftsunternehmen
als auch gegenüber den Wohnanlagen der Genossenschaft gilt.
Woher kommen Wohnungsgenossenschaften und wie haben sie sich entwickelt?
Wohnungsgenossenschaften sind in Zeiten der Wohnungsnot im 19. Jahrhundert
entstanden und haben sich bis zur Gegenwart zu modernen Unternehmen
der Wohnungswirtschaft entwickelt. Im historischen Verlauf sind fünf
typische Phasen zu erkennen:
1. Phase:
In der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts entstanden Wohnungsgenossenschaften
insbesondere aus der Wohnungsnot, die durch die Industrialisierung und
die Konzentration der Wirtschaftsaktivitäten in größeren
und mittleren Städten auftrat. Für die aus den ländlichen
Gebieten in die industriellen Zentren strömenden Erwerbstätigen
und ihre Familien war es außerordentlich schwierig, eine angemessene
wohnliche Unterkunft zu finden. Deswegen kam der Gedanke auf, über
Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung kooperative Einrichtungen
zu schaffen, über die den Mitgliedern Wohnmöglichkeiten geboten
wurden. Diese Phase dauerte bis zum Ende des 19. Jahrhunderts. Die Zahl
der Wohnungsgenossenschaften stieg in Deutschland auf 385 an.
2. Phase:
Die Gründung von Wohnungsgenossenschaften nach dem 1. Weltkrieg
ab 1919 hatte ihre Ursache vor allem in der enormen Wohnungsnot, die
sich aus den vom Krieg zurückkehrenden Soldaten und deren Absicht
für eine Familiengründung einstellte. Interessant ist, dass
sich dabei erstmals die sozialdemokratisch orientierte Arbeiterbewegung
mit der wohnungswirtschaftlichen Genossenschaftsidee näher befreundete.
Es begann ein wahrer Gründungsboom von Wohnungsgenossenschaften.
In der Zeit von 1914 bis 1930 stieg deren Zahl von 1.402 auf 4.054 an.
3. Phase:
Der Nationalsozialismus hat ab 1933 aufgrund seiner genossenschaftsfeindlichen
Einstellung (Staatsprinzip kontra Selbsthilfeprinzip, Führerprinzip
kontra Genossenschaftsprinzip u.a.) eine deutliche Hemmung der wohnungsgenossenschaftlichen
Entwicklung bewirkt, ja sogar eine organisatorische und personelle Besetzung
in den vorhandenen Wohnungsgenossenschaften im Sinne der nationalsozialistischen
Idee durchgeführt. Man sah in den Wohnungsgenossenschaften gegnerische
Organisationen, deren gesellschaftspolitischen Grundsätze und ihre
ökonomischen Geschäftsprinzipien nicht in den totalitären
Staat hinein-passten.
4. Phase:
Nach dem 2. Weltkrieg ergab sich in Deutschland eine sehr unterschiedliche
Entwicklung im Bereich der Wohnungsgenossenschaften. Durch Kriegszerstörungen
vieler Wohnquartiere und die Vertreibung von Millionen von Deutschstämmigen
aus Ost- und Südeuropa, entstand in Westdeutschland ab 1948 eine
große Wohnungsnot. Dies führte dazu, dass gerade aus den
Kreisen der Vertriebenen darangegangen wurde, auf der Grundlage genossenschaftlicher
Grundsätze Wohnungsgenossenschaften zu gründen, um individuelles
Wohneigentum bzw. kooperative Wohnanlagen zu schaffen. In der DDR gab
es zwei Richtungen des Wohnungsgenossenschaftswesens. Zum einen die
traditionellen gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften und zum
anderen die Arbeiterwohnungsgenossenschaften, deren Konzeption sehr
stark mit sozialistischen Ideen vermischt waren. Bis Ende der 1990er
Jahre gab es in der alten Bundesrepublik Deutschland rund 1.200 und
in der DDR 780 Wohnungsgenossenschaften.
5. Phase:
Seit Beginn der 1990er Jahre sind die Wohnungsgenossenschaften verstärkt
in das öffentliche Interesse gerückt und das kooperative Unternehmenskonzept
in der Wohnungswirtschaft hat insgesamt seit der Wiedervereinigung an
Bedeutung gewonnen. Dazu haben vor allem zwei Dinge, die Wiedervereinigung
Deutschlands im Jahre 1989 und zum anderen die Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
(WGG) im gleichen Jahre, beigetragen. Die Zahl der Wohnungsgenossenschaften
stieg bis zur Gegenwart auf rund 2.000 Unternehmen an. Viele kooperative
Wohnungsunternehmen haben nach Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit
nachhaltig den Versuch unternommen, die traditionellen Genossenschaftsprinzipien
verstärkt in die Unternehmensführung einzubringen. Wichtig
ist dabei, dass in Deutschland die Wohnungsgenossenschaften im Hinblick
auf ihre ideologische Herkunft, ihre Geschäftsfelder, ihre Unternehmensgröße,
sehr unterschiedlich ist. Keine Wohnungsgenossenschaft ist mit der anderen
exakt vergleichbar, sondern es ist eine große Verschiedenartigkeit
vorhanden. Deswegen ist es wichtig, beim Eintritt in ein derartiges
Unternehmen sich genau im Hinblick auf die Unternehmensstruktur zu erkundigen.